Аренда недвижимости: как не попасть в руки мошенников

Популярность аренды недвижимости растет, особенно среди молодого поколения. Аренду квартир двигает также и модная финансовая философия: жилье — это пассив, поэтому лучше на него тратить меньше, а остаток инвестировать. И поскольку сейчас аренда — это скорее норма, чем исключение, подход к этому вопросу должен быть серьезным. И это неудивительно, ведь всегда есть риск стать жертвой мошенников. Как избежать неблагоприятных последствий и какие документы необходимо проверить при аренде? Рассказываем в нашем материале.
Юлия Алейник
Редактор, юрист с опытом 6+ лет
Константин Бойко
Юрист с опытом 3+ лет
Мы будем использовать в этой статье два юридических термина, которые, возможно, понятны не с первого раза:

  • арендодатель — это тот, кто сдает свою недвижимость в аренду;

  • арендатор — это тот, кто снимает недвижимость.

Как юридически грамотно сдать или снять квартиру или комнату, мы разобрали в нашей инструкции Найм (аренда) жилой недвижимости. А в инструкции Проверка юридической чистоты недвижимости мы по полочкам разложили, что надо изучить в документах перед тем, как заключить договор.

Ниже кратко опишем основные моменты, которые должны броситься в глаза и уберечь от обмана.

Перед тем, как заключить соглашение об аренде, следует убедиться, что с недвижимостью все в порядке.

Вот список документов и данных для проверки:

1
Оригинал паспорта собственника недвижимости.
Проверьте действительность паспорта гражданина РФ по базе недействительных российских паспортов. Очевидно, что паспортные данные в паспорте и документах о праве собственности на квартиру должны совпадать.
2
Проверьте добросовестность арендодателя на предмет поданных против него исков на портале ГАС Правосудие.
Если он замечен в судебных разбирательствах, связанных с "квартирным вопросом", это повод задуматься. Для арендатора риск представляют также иски о взыскании задолженностей по коммунальным услугам. За неоплату электричества, например, его просто могут отключить. Насколько такие действия законны, это уже другой вопрос. Но пострадает, в первую очередь, арендатор.
3
Проверьте юридическую чистоту недвижимости.
Зачем, спросите вы? Я же не покупаю недвижимость, а всего лишь арендую. Если собственность приобретена незаконным путем, завтра вас могут выставить за дверь. Или просто взять с вас деньги за чужую квартиру и исчезнуть. Зачем вам такие проблемы? Да и в целом неприятно участвовать в незаконной схеме извлечения дохода, хоть и косвенно.

Чтобы проверить недвижимость, попросите предоставить вам актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Например, в выписке ЕГРН необходимо проверить, что это именно то помещение, которое вы хотите снять. Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то запросите еще и свидетельство о праве собственности. Идеально, если вам удастся ознакомиться еще и с документами-основаниями приобретения права собственности: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д. Объясните собственнику, что вы серьезно настроены, а поэтому хотите убедиться в чистоте права собственности. В документах ничего не должно вызывать вопросов: собственник все тот же, что и в выписке из ЕГРН (и в договоре аренды), иных собственников, не участвующих в сделке, нет, недвижимость та же, которую вы хотите арендовать. Не лишним будет провести проверку ограничения прав и обременения объекта недвижимости. Это может быть арест, ипотека. Квартиросъемщику, по большому счету, бояться нечего: платить ему за ипотеку не придется. Но есть два "но": опять же необходимо иметь в виду риск внезапного выселения и оплаты не тому собственнику. Это случай, когда банк забрал квартиру за неуплату ипотеки, продал ее уже новому собственнику, который пока ни слухом, ни духом не знает о квартирантах, но вы живете и платите старому собственнику.


4
Проверьте свежие квитанции об оплате коммунальных услуг.
Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. Нет, долг на вас не перейдет, конечно же, но, как мы указывали выше, отключить электричество за неуплату вам смогут.
После проведения проверочных процедур можно приступать к подготовке договора найма.

Что необходимо указать и на что обратить внимание в договоре?

Во-первых, четко прописать, кто арендодатель, кто арендатор, какой объект недвижимости арендуется. Помимо этого, нужно подробно описать всё, что есть в квартире и в каком оно передается состоянии. Не бойтесь показаться занудным и вносите в опись всё, что посчитаете важным и нужным: детальное описание имущества (вплоть до трещин и пятен) при подписании договора убережет вас от конфликтов в будущем при его расторжении.
Во-вторых, обратите внимание на разного рода ограничения: например, запрет курения или содержания домашних животных, запрет какого бы то ни было ремонта, замены бытовой техники и т.д.
В-третьих, важно определить, кто платит коммуналку, кто платит за текущий ремонт помещения и кто его осуществляет. Обратите внимание: если в договоре по этому поводу ничего нет, значит, все делает арендатор за свой счет. Для вас лучше, если ремонт будет делать арендодатель, а в случае непригодности недвижимости, например, для проживания вы будете иметь право не платить за аренду. Попробуйте согласовать такие условия.

Укажите в договоре показания счётчиков электричества и воды, отопления, газа и т.д., чтобы потом избежать проблем с расчётами.
В-четвертых, договор лучше всегда заключать в письменной форме, чтобы избежать разногласий. Хотя закон позволяет не использовать письменную форму для договоров сроком менее 1 года.

Важно помнить, если договор заключен на срок более 1 года, то он подлежит государственной регистрации в Росреестре. Чтобы этого избежать, многие заключают договоры на 11 месяцев. И каждый раз "обновляют" документ.
В-пятых, очевидно, что договор может подписывать только собственник либо лицо по доверенности от собственника. Если собственников несколько, то либо они все подписывают договор, либо дают письменное согласие на подписание. Особенность есть в ситуации, когда недвижимость оформлена на одного из супругов, но находится в общей совместной собственности. По закону предполагается, что супруг действует с согласия второго супруга. Но для своей подстраховки вы можете попросить письменное согласие второго супруга на сдачу недвижимости в аренду.
Если вы арендуете жилое помещение, вам помимо договора найма также понадобятся акт приема-передачи квартиры. Что именно необходимо указать в акте приема-передачи, вы можете узнать и без помощи юриста. Вся информация по этому вопросу содержится на нашем портале. Подробнее в инструкции Найм (аренда) жилой недвижимости.

Очень важно хранить информацию об осуществлении платежей за аренду. Если это безналичный перевод, тут все проще: все операции фиксируются, информацию можно получить. Если вы платите наличными, лучше всегда брать расписку. Бесплатно скачать расписку в получении денег за аренду вы можете в нашей инструкции Найм (аренда) жилой недвижимости.

Риелтор — друг или враг?
Хорошо, когда в сделке участвуют только двое: арендатор и арендодатель. Но часто в игру вступает риелтор. Тогда все обсуждения от имени арендодателя фактически ведет он.

Помните, что только собственник может выступать арендодателем. Если риелтор подписывает с вами какие-то документы, принимает деньги, у него должна быть на это нотариальная доверенность. Попросите ее у риелтора, ознакомьтесь с текстом, сроком действия. Проверьте полномочия — вправе ли риелтор делать то, что намеревается.

Часто он же и принимает задаток и страховой платеж от арендатора. Стоит обезопасить себя и попросить расписку в приеме денег от риелтора. Кстати, на практике именно арендатор заплатит за услуги риелтора, которого нанял собственник квартиры.

Читайте другие статьи, у нас много интересного