Terra incognita: 4 совета юриста о проверке земли при аренде

Аренда земли - дело более сложное, чем аренда квартиры. Так, если мы берем в аренду квартиру или апартаменты, мы предполагаем, что будем там жить. Если офис - работать. При этом у такой недвижимости нет особого "назначения", кроме жилого и нежилого.

С землей все не так просто. Давайте разбираться по порядку.
Юлия Алейник
Редактор, юрист с опытом 6+ лет
Как юристы, мы, конечно же, будем говорить не о качестве почвы (хотя и эта характеристика важна для определенных целей), а о самых важных "универсальных" сведениях, на которые стоит обратить пристальное внимание при аренде любого земельного участка. Чтобы с ужасом не узнать, что через 5 лет на месте вашего виноградника построят мост.
Вам понравился какой-то участок, и вы решили взять его в аренду. Ваши действия? Правильно, первым делом мы попросим выписку из ЕГРН. В ней мы будем смотреть:
1
Сведения о правах, ограничениях прав и обременениях
2
Кадастровый статус
Совет 1: проверьте сведения о правах, ограничениях прав и обременениях
Это возможно осилить и без юриста. Подробно о том, что смотреть про правообладателя и про обременения на недвижимости, мы написали в инструкции Проверка юридической чистоты недвижимости. Инструкция заточена на жилую недвижимость, но в плане проверки указанных разделов в выписке из ЕГРН на земельный участок отличий нет.
Вы должны убедиться в том, что:
собственник и арендодатель совпадают
документы-основания приобретения права собственности такие же, как предоставили вам
А если не предоставили, то их надо запросить, чтобы убедиться в законности приобретения права собственности. После изучения документов-оснований приобретения права собственности у вас не должно остаться вопросов относительно того, законно ли владеет собственник этим участком
на земельном участке нет обременений, которые не позволяют сдать его в аренду (например, арест или ипотека)
Сложнее обстоят дела, если вы берете участок в субаренду. Это такой вид аренды, при котором вам сдает земельный участок не собственник, а такой же арендатор, как и вы. Проверьте, есть ли в основном договоре аренды согласие или запрет на субаренду. Если по этому вопросу не написано ничего, попросите согласие собственника на сдачу вам в аренду земельного участка.
Совет 2: проверьте кадастровый статус
Кадастровый номер, адрес, площадь, описание местоположения участка, категория земельного участка и вид разрешенного использования - эту информацию вы узнаете из выписки из ЕГРН.

Если с адресом, площадью и кадастровым номером все более-менее понятно (все должно совпадать с тем, что указано в вашем будущем соглашении об аренде), то остальные характеристики требуют пояснения.
Зачем нам описание местоположения участка? Эти данные помогут найти участок на местности. Бывает, что участок никак не выделен (нет забора). Вот данные из выписки и помогут его отыскать. Это важно, чтобы вы не залезли на чужой участок. Или чтобы чужие не залезли к вам. Описание местоположения участка следует сравнить с генеральным планом, да и вообще посмотреть, есть ли на нем этот участок. Генеральный план - это главный документ города, района, поселка с точки зрения их территориального планирования. Именно генеральный план регулирует застройку, парки, дороги, коммуникации города. Более подробно о генеральном плане мы пишем ниже.

Зачем нам категория земельного участка и разрешенное использование? Это очень важные характеристики. Да, пожалуй, основные. Беря участок в аренду, мы преследуем какую-то цель: построить на нем что-то - многоквартирный дом, дачу или торговый центр; выращивать сельскохозяйственные культуры или пасти скот и т.д.
Чтобы понять, сможем ли делать с участком то, что задумали, необходимо обратить внимание на его категорию и разрешенное использование.

Какие бывают категории земельных участков? Их семь:

  • земли с/х назначения;

  • земли населенных пунктов;

  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания и земли иного специального назначения;

  • земли особо охраняемых территорий и объектов;

  • земли лесного фонда;

  • земли водного фонда;

  • земли запасов.
Какие бывают виды разрешенного использования? Их очень много. Если вам интересно, с полным списком вы можете ознакомиться здесь. Овощеводство и скотоводство, жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство, дошкольное образование и государственное управление - названия видов разрешенного использования говорят сами за себя.

Важно, что землю можно использовать только в соответствии с ее категорией и назначением. Скажем, на земле с/х назначения с видом разрешенного использования овощеводство нельзя построить дом; на земле населенного пункта с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства нельзя построить торговый центр.

Для проверки арендованного земельного участка одной только выписки и документов-оснований недостаточно.
Совет 3: изучите градостроительные характеристики
Их вы не узнаете из выписки. Придется изучить градостроительную документацию. Прежде всего, это генеральный план и план землепользования и застройки. Обычно эти документы публикуются на сайте администрации города, района. Вот тут можно ознакомиться с правилами землепользования и застройки города Москвы. Проверьте, соответствует ли разрешенное использование земли из выписки ЕГРН информации в генплане и правилах землепользования и застройки. Если есть разночтения, это повод задуматься, нужен ли вам такой проблемный участок. Из генерального плана вы, опять же, поймете, что с участком можно делать (назначение земли), оцените инфраструктуру вокруг. Обратите внимание, что генеральный план учитывает планируемые изменения территории. Помните, мы в самом начале предупреждали, что на месте вашего виноградника может появиться моста? Генеральный план покажет, не планируется ли на участке, который вы хотите взять в аренду, строительство моста через 5 лет. Если да, это ли не повод задуматься о целесообразности его взятия в аренду? Кроме того, правила землепользования и застройки помогут вам понять дополнительные характеристики и требования к использованию земли. Например, какой высотности здания можно строить на участке. Если градостроительные нормы будут нарушены, здания могут признать самовольной постройкой и заставить снести. Вы же помните "ночь длинных ковшей"? Тогда сносили как раз самовольные постройки. Не исключено, что и осуществить регистрацию таких строений вы не сможете.
Что касается инфраструктуры, о которой мы написали чуть раньше. Бывает, что участок находится в какой-то особой зоне: санитарно-защитной зоне (рядом с промышленными объектами), зоне охраны водных объектов, зоне охраны объектов культурного наследия и др. Поэтому если вы захотите построить автомойку или заправку на берегу Волги, у вас ничего не выйдет. Скорее всего, земля находится в зоне охраны водного объекта. К сожалению, эту информацию не всегда можно увидеть в ЕГРН. Поэтому если рядом с земельным участком вы видите какой-то подобный объект (водный, культурного наследия, промышленный или иной подобный), проверьте, не попал ли участок в какую-то охранную зону, не имеет ли он ограничений в использовании. Так в рассмотренном выше случае водоохранная зона определяется законом в метрах и зависит от протяженности реки. Если длина Волги 3 530 км, то ширина ее водоохранной зоны - 200 м. Более того, режим рек настолько сложный, что земля на берегу - это еще и санитарная зона, в отношении которой также есть ограничения по использованию.
Совет 4: проведите личный осмотр
Возможно, совет слишком очевидный, но бывают случаи, когда арендаторы берут в аренду участок, но даже не смотрят вживую на него. Надо ли говорить, к каким последствиям такая оплошность может привести. Само собой, вы должны убедиться, что все, что указано в документах на землю, соответствует реальности: площадь, адрес и иные характеристики совпадают, на участке нет лишних строений (чтобы потом арендодатель не сказал вам: "ты сам построил, сам сноси").
Завершая наш краткий ликбез на тему проверки земельного участка перед арендой, повторим, что такая затея требует серьезного подхода с юридической точки зрения. Особенно, когда речь о крупных суммах денег.


Читайте другие статьи, у нас много интересного