Как договориться с застройщиком и получить компенсацию по ДДУ без суда

О благополучном результате переговоров и добровольном удовлетворении его требований нам рассказал наш пользователь Сергей.
Дарья Хохлова
Юрист c опытом 8+
Он тщательно выбирал новое жилье: удобное расположение здания в центре Москвы, удачная планировка квартиры, надежная строительная компания, оформление сделки по 214-ФЗ. Но, как оказалось, и самый добросовестный застройщик не застрахован от срыва срока строительства.

За два месяца до установленного договором срока Сергей получил от представителя застройщика уведомление об увеличении срока строительства. К письму было приложено дополнительное соглашение о переносе срока передачи жилого помещения на один месяц, девелопер просил подписать его. Сергей пообщался с будущими соседями и они объяснили, что подписывая такой документ, он не сможет заявить требования об уплате неустойки, связанные с просрочкой. Несмотря на это Сергей решил пойти застройщику навстречу и подписал соглашение. Первоначальные условия договора изменились, передача квартиры перенесена на 01 ноября 2019 года.

Но спустя некоторое время Сергей получил второе письмо с сообщением, что девелопер задерживает срок строительства еще на месяц.
"Так не пойдет", - решил Сергей и от подписания второго соглашения отказался.
В итоге сдача дома в эксплуатацию произошла в конце ноября, а акт передачи жилого помещения стороны подписали только 16 декабря 2019 года. Сергей решил получить компенсацию за срыв сроков передачи ему квартиры:
1. С помощью нашего калькулятора он посчитал размер положенной ему неустойки
Расчет происходит по формуле, указанной в 214-ФЗ: цена договора * количество дней просрочки * 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, где
Цена
Указана в договоре долевого участия. Квартира Сергея стоила 13,35 млн. руб.
Количество дней просрочки
Считается от указанной в договоре даты передачи жилого помещения до реальной даты его передачи по акту. Если девелопер не передал квартиру, направить претензию тоже возможно, тогда количество дней считается до даты обращения. Возможна и такая ситуация: срок передачи квартиры нарушен больше, чем на два месяца, в этом случае дольщик может направить заявление об одностороннем отказе от договора с требованием вернуть уплаченные денежные средства и проценты на них (поможет в расчете наш калькулятор расчета неустойки при расторжении ДДУ). Жилое помещение было передано Сергею с опозданием на 46 дней, в этой ситуации права отказаться от квартиры и вернуть уплаченные деньги у дольщика нет.
Коэффициент к ставке рефинансирования
Зависит от того, является ли дольщик физическим, либо юридическим лицом. К гражданам применяется коэффициент 1/150, к организациям - 1/300.
Ставка рефинансирования
Определяется в процентах и равна ключевой ставке. Для расчета размера неустойки берется ее значение на день передачи жилья, либо, если квартира еще не передана - на дату обращения. По данным ЦБ РФ 16 декабря 2019 года ключевая ставка была 6,25 %.
Так, неустойка, положенная Сергею, составила 250 313 рублей (13,35 млн. руб. * 46 * 1/150 * 6,25 %).
2. Сергей подготовил досудебную претензию, используя советы и шаблоны документов из нашей инструкции "Взыскать компенсацию по ДДУ с застройщика"
В тексте претензии он указал реквизиты банковского счета для перечисления ему денежных средств. Дольщик был вправе потребовать от застройщика также возмещения убытков, связанных с несвоевременной передачей жилья. Обычно в таких случаях участники долевого строительства требуют компенсировать стоимость аренды квартир за период нарушения застройщиком обязательства по передаче квартиры. Но Сергей проживал в квартире, в которой был зарегистрирован, поэтому дополнительных расходов не понес.


3. Сергей направил претензию почтой с описью вложения и уведомлением о вручении
Претензию можно было выслать на электронную почту или передать под подпись представителю застройщика. Но Сергей не был уверен, что девелопер добровольно выплатит неустойку, и решил подстраховаться: официальная переписка с подтверждающими отправку документами усилила бы его позицию в суде. Почтовый адрес строительной компании Сергей проверил по выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС, ведь указанные в его ДДУ реквизиты девелопера могли измениться.
4. В претензии Сергей установил застройщику срок выплаты неустойки - 10 дней с даты ее получения
Используя сервис отслеживания почтовых отправлений он проверил, дошли ли документы до адресата, зафиксировал дату.
5. Денежные средства Сергею перечислили еще до истечения указанного им в претензии срока
Девелопер понимал, что в суде он рискует заплатить больше. Законом предусмотрен штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной истцу суммы. К тому же суд может обязать застройщика компенсировать моральный вред и возместить дольщику судебные расходы.

На примере Сергея мы видим, что вполне реально добиться справедливости самостоятельно без привлечения суда или прокуратуры. Он получил положенные ему по закону 250 тыс. руб. неустойки и сэкономил свое время и силы, воспользовавшись полезными сервисами нашего сайта.
Читайте другие статьи, у нас много интересного