Платить или не платить: каким налогом облагается сдача квартиры?

Сдача в аренду собственной квартиры является одним из способов получения доходов. Это значит, что со всех сумм, полученных за аренду, необходимо уплатить налог. Сегодня мы отвечаем на ваши самые частые вопросы о налогах при сдаче квартиры.
Юлия Алейник
Редактор, юрист с опытом 6+ лет
Константин Бойко
Юрист с опытом 3+ года
Кажется, редко кто платит налоги с аренды. Но если я решился-таки стать законопослушным гражданином, сколько я должен заплатить государству?
В нашей инструкции «Найм (аренда) жилой недвижимости» мы коснулись вопроса необходимости уплаты налогов с аренды квартиры. Величина налога может быть разной. Все зависит от того, какую из нижеприведенных опций вы выберете:

· заплатите налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%;

· зарегистрируйтесь как ИП и выберите упрощенную систему налогообложения (УСН) – 6% или 15%;

· зарегистрируйтесь как самозанятый и заплатите 4%.
НДФЛ – это то же самое, что за меня платит работодатель? Такие же 13%?
Да, все верно. С одним лишь отличием, что вы сами должны пойти и «сдаться» в налоговую – заполнить и подать особую декларацию. Декларация заполняется по установленной форме 3-НДФЛ, в ней вы указываете величину дохода и сами считаете налог в размере 13%. Подать можно как бумажную версию декларации в налоговую по месту жительства, так и заполнить и подать электронную декларацию на госуслугах. Подать декларацию надо до 30 апреля, а заплатить налог – до 15 июля.
Вроде бы несложно. А что с ИП?
Получение регулярных доходов с аренды квартиры – это деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Поэтому вы можете зарегистрироваться в качестве ИП. Удобнее всего при регистрации выбрать упрощенную систему налогообложения: 6% от всех доходов или 15% от разницы между доходами и расходами. Вряд ли у вас будут какие-то расходы в связи с такой предпринимательской деятельностью, поэтому обычно выбирают 6% от всех доходов.

Помните, что ИП – это уже посерьезнее, чем «физик». Придется сдавать отчетность, платить налог 4 раза в год – каждый квартал – и платить страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование. Тут, конечно, минус.
Пока история про 13% НДФЛ звучит дороже, но проще. А что с самозанятыми? Обещали же, что такой налог будет супер простым в использовании.
Гораздо проще, чем ИП: нет отчетности, а обязательные взносы вычитаются из суммы уплаченного налога. Сумму налога приложение рассчитывает само. То есть достаточно 1 раз заплатить налог и забыть. Налоговая сама разберется, куда распределить деньги. И сумма налога невысокая – 4%, если квартиру вы сдали физическому лицу, 6% - юридическому. Важно иметь в виду, что такой налоговый режим, во-первых, доступен не всем жителям нашей страны, а только некоторым регионам (с 2020 года список расширился), во-вторых, касается только жилой недвижимости. То есть если вы сдаете апартаменты, платить налог как самозанятый вы не сможете.

Налог уплачивается каждый месяц не позднее 25 числа. За январь 2020 года вы должны заплатить налог не позднее 25 февраля 2020 года.
А что будет, если забить и не платить налоги?
Многие наймодатели не сдают налоговые декларации и не уплачивают НДФЛ, считая, что налоговая их не накроет. Но налоговая умнее, чем кажется: информация может быть получена из миграционных органов и риелторских агентств, из объявлений о сдаче квартиры в аренду и от физических лиц. В случае выявления недоимки налоговые органы доначислят налог. Логичный вопрос, какую сумму дохода они примут во внимание. Если в их распоряжение попадут онлайн переводы денег за квартиру или еще какие-то подтверждения конкретных сумм, то налоговая будет опираться на них. Но даже если таких доказательств у налоговой не будет, она рассчитает налог исходя из информации о сумма сдачи в аренду аналогичных квартир. Кроме того, будет начислена пеня исходя из 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки уплаты налога. Сейчас размер этой ставки равен 6,25%. Наконец, в случае непредставления налоговой декларации подлежит уплате штраф в размере 5% неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30% общей суммы и не менее 1 тыс. руб.
А могу я возложить уплату налога на своего арендатора?
В любом случае, вы можете включить сумму налога в размер арендной платы. Но еще есть возможность и саму уплату налога переложить на плечи арендатора. Не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за вас. Но это, скорее, исключение, чем правило. По умолчанию налог платит тот, кто получает доход.

Читайте другие статьи, у нас много интересного